Immobilienertragsteuer
Stand: November 2023
Mit der Immobilienertragsteuer werden alle Immobilientransaktionen im privaten Bereich erfasst.
Immobilienverkäufe aus dem Privatvermögen sind grundsätzlich immer steuerpflichtig, wobei es folgende Ausnahmebestimmungen gibt:
- der Verkäufer hatte durch zwei Jahre hindurch ab der Anschaffung und bis zur Veräußerung seinen Hauptwohnsitz in dem zu verkaufenden Eigenheim bzw der zu verkaufenden Eigentumswohnung und gibt den Hauptwohnsitz auf;
- der Verkäufer hatte innerhalb der letzten zehn Jahre vor der Veräußerung mindestens fünf Jahre durchgehend seinen Hauptwohnsitz in dem zu verkaufenden Eigenheim bzw der zu verkaufenden Eigentumswohnung und gibt den Hauptwohnsitz auf;
- es handelt sich um selbst hergestellte Gebäude, die veräußert werden, sofern diese in den letzten zehn Jahren nicht zur Erzielung von Einkünften gedient haben;
- es handelt sich um Grundstücke, die infolge eines behördlichen Eingriffes oder zur Vermeidung eines nachweisbar unmittelbar drohenden Eingriffes veräußert werden;
- es handelt sich um Grundstücke, die im Zuge eines Zusammenlegungs- oder Flurbereinigungsverfahrens veräußert werden und um den gleichzeitigen Erwerb eines neuen Grundstücks – in diesem Fall tritt das neu erworbene Grundstück hinsichtlich aller für die Ermittlung der Einkünfte relevanten Umstände an die Stelle des alten Grundstücks.
Trifft keine der vorgenannten Befreiungen zu, dann stellt der Unterschiedsbetrag zwischen Veräußerungserlös und Anschaffungskosten Einkünfte aus privater Grundstücksveräußerung dar und ist der Einkommensteuer zu unterziehen. Herstellungs- und Instandsetzungsaufwendungen erhöhen die Anschaffungskosten. Zuwendungen aus öffentlichen Mitteln und im Rahmen außerbetrieblicher Einkunftsarten (zB Vermietung und Verpachtung) geltend gemachte Absetzungen für Abnutzungen hingegen mindern die Anschaffungskosten.
Für Grundstücke, die am 31. März 2012 nicht steuerverfangen waren (dh vor dem 1.4.2002 bzw dem 1.4.1997 angeschafft wurden), gilt eine Sonderregelung: Wurde das Grundstück erst nach dem 31.12.1987 und nach dem letzten entgeltlichen Erwerb auf Bauland umgewidmet, dann sind die Anschaffungskosten pauschal mit 40% des Veräußerungserlöses anzusetzen, ansonsten sind die Anschaffungskosten pauschal mit 86% des Veräußerungserlöses anzusetzen, was zu einer Immobilienertragsteuer von 18% (für umgewidmete Grundstücke) und von 4,2% (für alle anderen am 31.3.2012 nicht steuerverfangenen Grundstücke) führt. Über Antrag können die Einkünfte für solche Grundstücke jedoch auch wie für die steuerverfangenen Grundstücke ermittelt werden.
Die Einkünfte aus privater Grundstücksveräußerung sind grundsätzlich mit 30% zu versteuern; auf Antrag ist eine Besteuerung nach dem allgemeinen Steuertarif möglich. Verluste aus einer privaten Grundstücksveräußerung sind grundsätzlich nur mit im selben Jahr erzielten Gewinnen aus privater Grundstücksveräußerung ausgleichsfähig. Es besteht allerdings auch die Möglichkeit, solche Verluste zu 60% mit positiven Einkünften aus Vermietung und Verpachtung des selben Jahres bzw mit jeweils 4% im Jahr des Entstehens und den folgenden 14 Jahren mit positiven Einkünften aus Vermietung und Verpachtung auszugleichen.
Weiters können Verluste und Verlustvorträge (aus betrieblichen Einkünften) gegen Gewinne aus privaten Grundstücksveräußerungen verrechnet werden, wenn auf die Besteuerung nach dem allgemeinen Steuertarif optiert wird.
Für Grundstücke, die zum Betriebsvermögen einer natürlichen Person gehören und dem Anlagevermögen zuzuordnen sind, gelten im Wesentlichen die Regelungen wie für im Privatvermögen gehaltene Grundstücke – mit Ausnahme der Hauptwohnsitzbefreiung und der Steuerbefreiung für selbst hergestellte Gebäude.
Der besondere Steuersatz von 30% für den Veräußerungserlös gilt jedoch nicht für die Veräußerung von folgenden Grundstücken aus dem Betriebsvermögen:
- Grundstücke, die dem Umlaufvermögen zuzuordnen sind;
- Grundstücke eines Betriebes, dessen Schwerpunkt in der Überlassung oder Veräußerung von Grundstücken liegt;
- soweit eine Teilwertabschreibung vorgenommen wurde und
- soweit Reserven auf das Grundstück übertragen wurden.
Wurden Grundstücke mit dem Teilwert in das Betriebsvermögen eingelegt, ist im Falle einer Veräußerung der Unterschiedsbetrag zwischen Veräußerungserlös und Teilwert dem betrieblichen Bereich, der Unterschiedsbetrag zwischen Teilwert und Anschaffungskosten dem privaten Bereich zuzuordnen. Kam es im Zuge eines Wechsels der Gewinnermittlungsart zu einer steuerneutralen Aufwertung von Grund und Boden, dann ist der Aufwertungsbetrag bei der Veräußerung gewinnwirksam anzusetzen.
Neuerung bei Betriebsaufgaben
Seit dem 1. Juli 2023 können im Falle einer Betriebsaufgabe betriebliche Grundstücke steuerfrei ohne Aufdeckung der stillen Reserven in das Privatvermögen überführt werden. Bisher war dies nur für Grund und Boden möglich, seit 1.7.2023 gilt dies nun auch für das Gebäude. Eine Optierung zur Versteuerung zum Entnahmezeitpunkt kann allerdings dennoch sinnvoll sein, wenn das Grundstück mittelfristig verkauft werden soll. Bei Vorliegen weiterer Voraussetzungen (mind 60 Jahre alt oder erwerbsunfähig, zumindest 7 Jahre im Eigentum) kann die Versteuerung mit dem halben Einkommensteuersatz erfolgen und ist somit rund 5% günstiger als die Versteuerung mit einer ImmoESt iHv 30%.
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HINWEIS: Wichtig ist, sämtliche in Zusammenhang mit der Anschaffung einer Immobilie, deren Herstellung und/oder Instandsetzung anfallenden Belege „ewig“, mindestens aber noch sieben Jahre lang nach Ablauf des Jahres der Veräußerung aufzubewahren, um die entsprechenden Kosten auch nachweisen zu können (die Aufbewahrungsfrist kann auch länger sein). Das gilt auch für Belege zu einer geerbten oder geschenkten Liegenschaft, da der Erbe die Anschaffungskosten seines Rechtsvorgängers vom Veräußerungserlös abziehen kann – sofern er diese nachweisen kann. |
