Haftung eines Gutachters

Rubrik: Recht allgemein
Ausgabe: Apr. 2019

Der Oberste Gerichtshof (OGH) befasste sich in seiner Entscheidung 7Ob 38/17i mit der Haftungsfrage bei Gutachten für Immobilien und setzte sich darin auch mit den Meinungen von Rechtsgelehrten in der Literatur auseinander.

Hammer_gedrehtDieser Entscheidung lag der Kauf eines Einfamilienhauses zugrunde. Ein Sachverständiger erstellte für dieses Gebäude einen Energieausweis, dessen Kennzahl nicht den Tatsachen entsprach. Aus Sicht des Käufers war das erworbene Gebäude anstelle des bezahlten Kaufpreises von € 190.000,-- bloß € 100.000,-- wert.

Für den Käufer war der unrichtige Energieausweis Grundlage der Kaufentscheidung, daher wollte er sich daraufhin sowohl an dem Verkäufer als auch an dem Sachverständigen schadlos halten: der neue Eigentümer begehrte von diesem Sachverständigen jene Kosten, die er für die Sanierung des Hauses benötigte, um jenen Heizwärmebedarf zu erreichen, welcher im unrichtigen Energieausweis ausgewiesen war. Weiters forderte er die bereits bezahlten erhöhten Heizkosten sowie die Kosten für die Erstellung eines richtigen Energieausweises.

Der OGH sprach in seiner Entscheidung aus, dass es wesentlich ist, zu welchem Zweck ein Gutachten erstellt wurde. Der Gutachtensauftrag ist der Maßstab, an dem die Tauglichkeit und Richtigkeit des Gutachtens gemessen wird und aus dem Gutachtensauftrag ergibt sich auch, welche Interessen Dritter geschützt werden.

Einen Sachverständigen trifft eine Sorgfaltspflicht zugunsten Dritter (in diesem Fall: Käufer), weil sein „Gutachten“ Energieausweis die Grundlage für die Kaufentscheidung eines Dritten war: es war für den Sachverständigen voraussehbar und hat er auch objektiv damit rechnen müssen, dass sein Gutachten die Grundlage für den Erwerb der Immobilie bildet, so der OGH.

Der Sachverständige hat dem klagenden Käufer die Kosten für die Erstellung eines richtigen Energieausweises zu ersetzen. Die Kosten für die erhöhten Heizkosten in der Vergangenheit und die Kosten für die thermische Sanierung des Hauses, um den im unrichtigen Energieausweis vorhandenen Heizwärmebedarf überhaupt erreichen zu können, müssen nicht vom Sachverständigen des Energieausweises ersetzt werden, wohl aber vom Verkäufer des Hauses, so der OGH.

Diese Entscheidung war nicht das erste Mal, dass der OGH sich mit der Haftung eines Sachverständigen gegen über einem Dritten befasste. Bereits in früheren Entscheidungen sprach der OGH aus, dass ein Sachverständiger als Ersteller eines Gutachtens gegenüber Dritten haftet, wenn davon auszugehen ist, dass das Gutachten für eine Entscheidung eines Dritten eine Rolle spielen wird.

So hat der OGH zum Beispiel im Falle eines Verkehrswertgutachtens, das mit dem Zweck „zur Vorlage bei der Bank“ über den Verkehrswert eines Grundstücks erstattet wurde, judiziert, dass der Gutachter gegenüber der Bank für die Richtigkeit seines Gutachtens haftet. Dies, weil dem Gutachter bewusst sein musste, dass die Bank – etwa wegen einer Hypothek oder Kreditvergabe – auf den Inhalt des Gutachtens vertraut.

Sachverständige müssen sich bei der Erstattung eines Gutachtens oder einer Bewertung immer bewusst sein, dass ihr Gutachten auch (in der Zukunft) dritten Personen bekannt wird und für diese eine wesentliche Entscheidungsgrundlage – wie eben zB bei einem Kauf der begutachteten Sache – bildet und diese Dritten daher auf den Inhalt und die Richtigkeit des Gutachtens oder der Bewertung vertrauen.

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