Liebhaberei bei Bauherrenmodellen
Rubrik: Finanzen und Betriebswirtschaft
Ausgabe: Nov. 2022
Bauherrenmodelle sind eine beliebte Veranlagungsform in Immobilienvermögen geworden. Diese Veranlagungsform ist in der Regel eine Form der privaten Altersvorsorge. Sicherheit und Kapitalerhaltung stehen daher an erster Stelle für die Veranlagungsentscheidung, Steuerersparnis und das Erzielen einer „vernünftigen“ Rendite folgen in der Motivationslage der Anleger.
Wer in ein Bauherrenmodell investiert, muss langfristig denken und sollte das veranlagte Kapital kurzfristig nicht benötigen. Die Förderungen für Bauherrenmodelle sind politisch stets umstritten, da man Wohlhabende nicht noch fördern möchte. Jedoch tragen private Investitionen in Immobilienprojekte nicht nur zur Konjunktur und zur Belebung des Arbeitsmarktes bei. Sie bringen zusätzliche Mietwohnungen zu oft sehr günstigen Preisen auf den Markt und leisten im Rahmen der Sanierung von Altbausubstanzen auch einen wichtigen Beitrag zur Stadtbelebung. Für potenzielle Anleger und für die Volkswirtschaft ist daher durchaus von einer win-win-Situation zu sprechen.
Die Betätigung im Rahmen der Vermietung und Verpachtung bedeutet nicht automatisch, dass auch steuerlich anerkannte Einkünfte vorliegen.
Die Betätigung muss mit einigem wirtschaftlichen Gewicht und ernstlicher Überschusserzielungsabsicht einhergehen.
Achtung:Bei der Liebhabereithematik handelt es sich um eine nicht eindeutig gesetzlich geregelte Rechtsmaterie. Die Liebhabereirichtlinien 2012 bilden einen zentralen Auslegungsbehelf, der jedoch von zahlreichen Judikaten ergänzt und modifiziert wird. Stimmt das "Setup" von vornherein, hat man in Bezug auf sein Bauherrenmodell schon viel gewonnen. |
Die "kleine" Vermietung
Dieser Begriff umfasst die Vermietung von Objekten, die der typischen Lebensführung zuzurechnen sind. Dabei handelt es sich um
- Eigenheime: im Inland gelegene Wohnhäuser mit maximal zwei Wohneinheiten, welche zu mindestens zwei Dritteln der Gesamtnutzfläche Wohnzwecken dienen;
- Eigentumswohnungen: Wohnungen im Sinne des WEG, die zumindest zu zwei Dritteln der Gesamtnutzfläche Wohnzwecken dienen;
- Mietwohngrundstücke mit qualifizierten Nutzungsrechten: Miteigentum zB an einem Zinshaus, das jedoch zur ausschließlichen Nutzung berechtigt und dadurch eine dem Wohnungseigentum ähnliche Stellung vermittelt.
Bei der "kleinen" Vermietung ist gem Liebhabereirichtlinie im Falle von Verlusten grundsätzlich von einer Liebhaberei auszugehen. In einer Prognoserechnung ist nachzuweisen, dass in einem überschaubaren Zeitraum von 20 Jahren (plus maximal drei Jahre Errichtungszeit) ein Gesamtüberschuss der Einnahmen über die Werbungskosten erzielt werden kann.
Die "große" Vermietung
Diese Betätigung umfasst die Vermietung von Gebäuden, die nach Größe und Bauart nicht zur Nutzung im Rahmen der privaten Lebensführung geeignet sind. Insbesondere handelt es sich dabei um Geschäfts- und Büroobjekte, doch auch Zinshäuser im Miteigentum oder im Gesellschaftseigentum ohne qualifizierte Nutzungsrechte sind vom Begriff der entgeltlichen Gebäudeüberlassung umfasst.
Es sei darauf hingewiesen, dass bei Vorliegen von Wohnungseigentum auch ein Zusammenfassen mehrerer Wohnungen nicht zur Qualifizierung als „große“ Vermietung führt. Wird Wohnungseigentum jedoch an einer vermieteten Liegenschaft begründet, führt dies auch rückwirkend zur Qualifizierung als „kleine“ Vermietung, inklusive der Anwendung des kürzeren Prognosezeitraums.
Bei der „großen“ Vermietung wird grundsätzlich das Vorliegen einer Einkunftsquelle vermutet. Bei Anfall von Verlusten – vor allem in der Errichtungsphase – wird jedoch auch hier das Vorliegen von Liebhaberei zu prüfen sein. Der diesbezügliche Prognosezeitraum verlängert sich jedoch auf 25 Jahre (ebenso plus maximal drei Jahre Errichtungszeit).
Prognoserechnung
Sowohl für die "kleine" als auch für die "große" Vermietung ist im Zweifel anhand einer Prognoserechnung zu dokumentieren, dass die Betätigung eine Einkunftsquelle darstellt, also innerhalb des angemessenen Zeitraums einen Gesamtüberschuss erwarten lässt. Die Prognose muss sowohl auf realistischen Annahmen basieren als auch typische Vermietungsrisiken und Finanzierungsmodalitäten beinhalten.
Zukünftige Mietzinse, das Mietausfalls- bzw Leerstehungsrisiko, zukünftige Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten sowie auch die mögliche Entwicklung der Fremdkapitalzinsen und des Finanzierungsmix müssen für die Prognoserechnung anhand objektiver Kriterien abgeschätzt werden. Das bedeutet etwa, dass der Ansatz von Instandhaltungskosten zwar unstrittig ist, dass in deren Ansatz aber auch Überlegungen zur Beschaffenheit der Liegenschaft, zu bereits erfolgten umfangreichen Sanierungen und zur möglichen Überwälzung der Kosten auf den Mieter miteinzubeziehen sind.
Besonders interessant im Zusammenhang mit Bauherrenmodellen ist die von den tatsächlichen Verhältnissen abweichende Beurteilung von Mieteinnahmen und Sonderabschreibungen im Zusammenhang mit Sanierungsförderungen: Wird ein Gesamtüberschuss nur aufgrund der Tatsache nicht erreicht, dass von Sonderabschreibungen Gebrauch gemacht wird oder weil der Steuerpflichtige wegen gesetzlichen Mietzinsbeschränkungen keine marktüblichen Mietentgelte erzielen kann, kann dennoch von einer Einkunftsquelle ausgegangen werden.
Tipp:Zum Zweck der Prognose eines zu erreichenden Gesamtüberschusses im absehbaren Zeitraum ist es von vornherein möglich, beschränkte Mieten im Förderungszeitraum durch marktübliche Mieten (inklusive realistischer Mietzinssteigerungen) und beschleunigte Sonderabschreibungen von Herstellungskosten durch eine Normal-AfA (1,5% im Rahmen von Vermietung und Verpachtung) zu ersetzen. |
Mit der einmaligen Erstellung einer objektiv positiven Totalüberschussermittlung ist die steuerliche Anerkennung als Einkunftsquelle jedoch noch nicht gesichert. Nicht umsonst gilt der absehbare Zeitraum auch als ein Beobachtungszeitraum, in dem es aufgrund von Abweichungen zwischen tatsächlich erwirtschafteten Ergebnissen und Prognose zu weiteren Prüfschritten in Richtung Liebhaberei kommen kann.